تبلیغات

از درج هرگونه تبلیغات و مطالب هرز معذوریم

سیاست‌ گذاری مسکن در ایران

ناظراقتصاد: تامین مسکن مطلوب برای همه دهک‌های جامعه از وظایف اساسی دولت است و در قانون اساسی جمهوری اسلامی به آن اشاره شده ‌است. همچنین، به علت گسترش شهرنشینی و رشد جمعیت شهرها، مساله برنامه‌ریزی در حوزه مسکن به یکی از مسائل مهم دولت تبدیل شده است. هدف از این نوشتار بررسی سیاست‌ گذاری مسکن در ایران است.

اهمیت سیاست‌ گذاری مسکن

همه کشورها به نوعی با مشکل مسکن مواجه هستند و برای رفع آن سیاست‌های متنوعی را در پیش گرفته‌اند. به طور کلی، دولتها با هر سطح از توسعه‌‎یافتگی و خصوصیات جمعیتی به شکل گسترده برای حل مساله مسکن اقدام نموده‌اند(۱). علاوه‌ ‌بر جوامع سوسیالیستی که دولت برای تامین مسکن مورد نیاز مردم به شکل گسترده نقش ایفا می‌نماید، در کشورهای دیگر نیز دولت از طریق سیاست‌های مختلف در تامین مسکن جامعه دست به اقدام می‌زند، مانند سیاست کنترل اجاره، تامین مسکن از طریق دولت، کمک‌های مالی، تنظیم و اعطای یارانه و به کارگیری ابزارهای گوناگون برای محدودنمودن تقاضای مسکن(۲). در حوزه سیاست‌های حمایتی دولت در بخش مسکن، به شکل معمول، ۲ ابزار مورد استفاده قرار می‌گیرد که عبارتنداز: احداث مسکن استیجاری توسط دولت و اعطای یارانه به سازندگان واحدهای مسکونی در بخش خصوصی جهت ساخت مسکن انتفاعی و غیرانتفاعی. در کشورهای درحال‌توسعه ساخت خانه‌های استیجاری به ندرت مورد توجه قرار گرفته، ولی پرداخت یارانه به شکل وسیع‌تری مورد توجه ‌است (۳).

جایگاه مسکن در اسناد بالادستی ایران

قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران: بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت، برای آنها که نیازمندترند، به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم آورد.

سند چشم انداز جمهوری اسلامی در افق ۱۴۰۴هخ: ماده ۴۱ این سند بر توانمندسازی بخش‌های خصوصی و تعاونی به عنوان محرک اصلی رشد اقتصادی و کاهش تصدی دولت همراه با حضور کارآمد آن در قلمرو امور حاکمیتی در چارچوب سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی که ابلاغ خواهد شد، تاکید می‌نماید. همچنین، ماده ۴۸ بر ارتقا ظرفیت و توانمندی‌های بخش تعاونی از طریق تسهیل فرآیند دستیابی به منابع، اطلاعات، فن‌آوری ارتباطات و توسعه پیوندهای فنی، اقتصادی و مالی آن تاکید می نماید.

روند سیاست‌ گذاری مسکن در برنامه‌های توسعه در ایران

برنامه اول توسعه

برنامه اول توسعه که مربوط به ۱۳۶۸ تا ۱۳۷۲هخ می‌باشد. استراتژی بخش مسکن در برنامه اول توسعه بر تامین زمین غیرکشاورزی ارزان‌قیمت به منظور ساخت مسکن تاکید گردید. بدین منظور پرداخت یارانه به شکل عرضه مصالح با قیمت پایین برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت به منظور اعمال سیاست حمایتی در بخش مسکن در دستور کار قرار گرفت. هدف از این سیاست‌ها تاثیر بر قیمت مسکن در بازار آزاد و اعطای آن به دهک‌های کم‌درآمد جامعه بود. به علت بالابودن سهم زمین در قیمت تمام‌شده واحد مسکونی، در برخی نقاط به علت بالابردن میانگین سطح زیربنا و پیچیدگی قوانین ناظر بر بخش مسکن در سطح کلان کشور، این برنامه نتوانست به اهداف خود به صورت مطلوبی دست پیدا کند.

برنامه دوم توسعه

این برنامه مربوط به ۱۳۷۴ تا ۱۳۷۸هخ می‌باشد. در برنامه دوم توسعه در حوزه مسکن بر مواردی مانند تامین زمین آماده‌سازی‌شده و ارزان‌قیمت به منظور ساخت مسکن دهک‌های کم‌درآمد با تکیه بر حمایت از تولیدکنندگان مسکن در دستور کار قرار گرفت. این حمایت به شیوه انبوه‌سازی در دستور کار مسئولان کشور قرار داشت. برنامه دوم توسعه نیز در بخش مسکن دستاوردهای قابل‌قبولی نداشت و به علت مشارکت ناکافی نهادهای مرتبط به حوزه‌ مسکن به خصوص شهرداری‌ها در انجام پروژه‌ها، فقدان نهادهای سرمایه‌گذاری و مکانیزم‌های تشویقی برای تولید انبوه مسکن نتوانست به توفیقی بیش از برنامه اول دست یابد.

برنامه سوم توسعه

این برنامه مربوط به ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۳هخ می‌باشد. در این برنامه، پشتیبانی از حوزه‌ مسکن به صورت حمایت از ایجاد تشکل‌های صنفی و موسسات محلی به منظور تامین مسکن دهک‌های کم‌درآمد و استفاده بهینه از زمین‌های شهری با هدف کوچک‌سازی و انبوه‌سازی در دستور کار مسئولان قرار گرفت. سیاست‌های برنامه سوم توسعه مانند حمایت از انبوه‌سازان در قالب بسته‌های حمایتی دولت و شهرداری‌ها مانند بخشودگی‌های مالیاتی از جمله عوامل تاثیرگذار بر رونق بخش مسکن بود.

برنامه چهارم توسعه

این برنامه مربوط به ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۸هخ می‌باشد. اقدامات انجامی در حوزه مسکن در این دوره شامل سند منطقه‌ای طرح جامع مسکن، لایحه ساماندهی عرضه، تولید و طرح اجاره به شرط تملیک زمین‌های ۷۷ ساله (که از طریق تعاونی‌های مسکن ساخت آنها به انبوه‌سازان سپرده می‌شد) اشاره نمود. هدف از این اقدامات کندنمودن آهنگ حرکتی قیمت‌ها در حوزه مسکن کشور بود، اما در عمل همانند برنامه‌های اول و دوم به نتایج قابل‌قبولی دست نیافت.

برنامه پنجم توسعه

این برنامه مربوط به ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۴هخ می‌باشد. اهداف برنامه پنجم توسعه در بخش مسکن شامل مواردی چون سهولت دسترسی فاقدین مسکن به خصوص دهک‌های کم‌درآمد به مسکن مناسب، ارتقای سطح کمی و کیفی مسکن تولیدی، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی و مقاوم‌سازی واحدهای مسکونی موجود بود. دولت موظف بود از طریق اقداماتی مانند تامین زمین مناسب و کاهش یا حذف بهای زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، ارائه‌ تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت، اعمال معافیت‌های مالیاتی، تدوین نظام‌نامه و مقررات مالی ساخت‌وساز، اعمال نظارت بر تحقق این اهداف، افزایش ظرفیت سرمایه‌گذاری در بخش تولید و عرضه مسکن با هدف تامین مسکن برای فاقدین مسکن (جهت هر خانوار یک بار) با رعایت مقررات ملی ساختمان، اصول شهرسازی و معماری برای تحقق‌بخشی به این اهداف اقدام کند(۴).

برنامه ششم توسعه

بر اساس برنامه ششم توسعه نهادهایی مانند وزارت راه و شهرسازی، وزارت کشور و شهرداری‌ها موظف بودند نسبت به بازآفرینی، نوسازی و احیای ۲۷۰ محله در سال بر اساس مطالعات مصوب ستاد بازآفرینی شهری طبق گونه‌های مختلف (شامل ناکارآمد، سکونت‌های غیررسمی و حاشیه‌ای) و بهبود دسترسی به خدمات و ارتقای زیرساخت‌ها با رویکرد محله‌محور طبق قوانین و مقررات مربوط اقدام کنند. هر سال اعتبارات سهم دولت بر اساس پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و هماهنگی شهرداری‌ها به تصویب ستاد ملی بازآفرینی شهری پایدار می‌رسد و در قالب بودجه سنواتی، پیش‌بینی و در اختیار سازمان‌های اجرایی ذی‌ربط و شهرداری‌ها قرار می‌گیرد. علاوه‌بر‌این، دولت مکلف است به منظور نوسازی خانه‌های روستایی و کاهش آسیب‌پذیری سکونتگاه‌های روستایی و تامین مسکن دهک‌های کم‌درآمد در شهرهای کوچک، منابع مالی، تسهیلات ارزان‌قیمت و زمین مورد نیاز را در قالب بودجه سنواتی در طول برنامه تامین کند و این اقدامات را به‌وسیله‌ بنیاد مسکن به انجام رساند(۵).

معضلات موجود در سیاست‌ گذاری مسکن در ایران

معضلات سر راه سیاست‌ گذاری مسکن عبارتنداز:

۱- ناکارآمدی نظام مالی تامین مسکن: سرمایه‌های زیادی از طرف بانک ها برای ساخت‌وسازهایی مصرف شده که برای خانه‌های احداثی از این محل، هم‌اکنون تقاضا وجود ندارد.

۲- تورم زمین: برای تامین ۱۲ میلیون واحد مسکونی مورد نیاز طی ۱۲ سال آینده، ۴۵ هزار هکتار زمین مورد نیاز است و برای تامین این حجم قطعات، باید اصلاحاتی در سیاست‌های بازار زمین صورت بگیرد.

۳- ناکارآمدی سیاست‌های توسعه شهری و نامشخص‌بودن رابطه مدیریت شهری با مباحث مسکن اجتماعی: برخی مدیران شهری نسبت به مسئولیتی که در برابر محیط زیست شهرهای تحت‌مدیریت خود دارند، بیگانه هستند و مقررات ساخت‌وساز تناسبی با وضعیت حاد شهرها ندارد.

۴- شاخص دسترسی به مسکن: هم‌اکنون شاخص دسترسی به مسکن در ایران بر اساس متوسط درآمد خانوارها و میانگین قیمت مسکن ۱۲ سال بوده که در مقایسه با زمان انتظار رایج در دنیا برای صاحب‌خانه‌شدن عدد بالایی است. بااین‌وجود، بر اساس سیاست‌های تدوین‌شده، شاخص دسترسی به مسکن تا ۱۴۰۵هخ به حدود ۸ سال کاهش داده شده است(۶).

نتیجه‌گیری

مسکن از نیازهای اساسی انسان بوده که امروز به دغدغه بسیاری از خانواده‌ها به خصوص دهک‌های پایین جامعه تبدیل شده ‌است. در حوزه مسکن در ایران نکات ذیل باید مورد توجه قرار گیرد:

۱- افزایش سهم اجاره‌نشینی در ایران نشان‌دهنده عدم استطاعت دهک‌های پایین جامعه در خرید مسکن است. لذا، درنظرداشتن شرایط آنها از اهمیت وافری برخوردار است.

۲- توجه به مسکن اقشار آسیب‌پذیر جامعه، ساکنان بافت‌های فرسوده، سکونتگاه‌های غیررسمی و مسکن روستایی باید در اولویت قرار گیرد. بر اساس آمار، ۱۱ میلیون نفر در حوزه‌ بافت‌های حاشیه‌نشین در وضعیت بدمسکنی هستند که نیاز به بهسازی مسکن دارند.

۳- بر مبنای بیانیه اسکان بشر سازمان ملل متحد، دستور کار جدید شهری خواستار استقرار سیاست‌های مسکن در کانون سیاست‌های ملی شهری، در کنار راهبردهای مبارزه با فقر و بهبود شرایط سلامت و وضعیت اشتغال است و این موضوع باید سرلوحه کار سیاست‌گذاران حوزه مسکن قرار گیرد.

۴- توجه به سند چشم‌انداز طراحی‌شده بانک مسکن حائز اهمیت است. این سند بر این نکته تاکید می‌کند که باید تمام منابعی که وارد بخش مسکن می‌شود، به تقاضای واقعی اختصاص داده شود و نباید منابع به ساخت مسکن لوکس اختصاص داده شود.

منابع

۱- Dolimg,John.(م۱۹۹۷).Comparative housing policy,ST.Martins press ,Inc,New York.

۲- عابدین درکوش، سعید(۱۳۸۶هخ). درآمدی به اقتصاد شهری، مرکز نشر دانشگاهی، تهران، چاپ هشتم.

۳- Shidlo,Gil.(م۱۹۹۰). Housing policies in developing countries,Routledge,London.

۴- صادقی، محمدرضا(۱۳۹۵)، نقش مسکن در برنامه‌های توسعه‌ای کشور و فرازوفرودهای آن.

۵- روزنامه گسترش تجارت(۱۳۹۶هخ)، مسکن سمفونی ناموزون برنامه‌های توسعه‌ای.

۶- اقتصاد ایرانی(۱۳۹۳هخ)، مثلث ناهنجاری بخش مسکن، چهاردهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن در ایران.